未接道物件とは？売却が難しい理由と未接道物件を売却する方法

「親から家を相続したけど未接道物件だった」
「建築不可物件って売却できるの？」
このようにお悩みではありませんか？
未接道物件は、大規模な修繕や建て替えもできないことから、売却活動をしてもなかなか売れないのでは？とご心配の方も多いでしょう。
そこで今回は、未接道物件とはどのような状況か、判断するポイントや売却しづらい理由から未接道物件を売却する方法まで解説します。
加古川市と稲美町、播磨町、高砂市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

未接道物件とは？売却前に知っておきたい判断するポイント

未接道物件とは、建築基準法における「接道義務」を満たしていない物件のことをいいます。
建て替えや大規模な増改築ができず「再建築不可物件」として扱われるため、更地にして建物を建てることもできません。
そのため売却しても需要が少なく、未接道物件というだけで資産価値は大きく下がってしまいます。
まずは、未接道物件とはどのような状態を表すのか、判断するポイントについてご紹介します。

ポイント1．敷地に接している道路の幅が4m未満

敷地に接している道路幅が4m未満の場合は、未接道物件になります。
自治体によっては6m以上を基準とするケースもあるため、各自治体での確認が必要です。
ただし、この場合「セットバック」することで幅員を広げ、未接道物件を解消できる可能性があります。
セットバックについては、のちほど解説します。

ポイント2．敷地に接している間口が2m未満

敷地と道路が2m以上接しているかどうかもポイントの1つです。
不整形地や旗竿地の土地などによく見られますが、相続などで土地を分ける際や、広い土地を切り分けて売却する際に複雑な形状になる場合もあります。

ポイント3．道路と接する間口から続く通路の一部が2m未満

間口が2m以上あっても、そこから一部分でも幅員が2m満たない場合は未接道物件となります。
とくに旗竿地などは、間口部分は2m以上あるものの途中狭くなって2m未満になっている場合もありますので注意が必要です。

ポイント4．四方とも道路に接していない袋地

敷地の周りが他人の敷地や河川や崖などに囲まれて道路に接していない敷地を「袋地」や「無道路地」などと呼びます。
民法210条により敷地から公道までの通行は認められているものの、通行するためには土地の所有者の許可が必要なため、場合によっては自転車や車などの車両は停められないケースもあります。
また、水道やガス管などの工事をおこなう際も土地の所有者の許可が必要です。

未接道物件でも売却できる？未接道物件の相場と売却が難しい理由

では袋地や旗竿地などの未接道物件は、実際に売却はできるのでしょうか？
未接道物件の相場は、近隣物件と比ると50～70％程度となることが一般的です。
未接道物件が売却しづらい理由については以下のとおりです。

• 建て替えや大規模な修繕ができない
• 買主が住宅ローンを組めない

順番にご説明します。

建て替えや大規模な修繕ができない

前章でもお伝えしたとおり、未接道物件は接道義務を満たしていないことから、建物の建て替えはできないと法律で定められています。
現在ある再建築不可物件は、築年数の経過による劣化や自然災害で半壊や全壊している建物があるものの、現状のままでは建物を再建築できません。
さらに道幅が狭いことから、万が一の病気や火災の際の緊急車両も通行できないため、対応が遅れることも懸念されています。

買主が住宅ローンを組めない

未接道物件は再建築できないことから担保としての資産価値が低く、買主が住宅ローンを組めないケースがほとんどです。
そのため未接道物件を購入する場合は、現金一括か消費者金融からお金を借りるしか手段がなく、お金に余裕がある人のみしか購入できません。
結局は購入者が限られてしまうため、通常の物件よりも売却しづらいのが現状です。

未接道物件でも売却できる？未接道物件を売却する5つの方法

未接道物件をそのままの状態で売却しようとすると、なかなか購入希望者が見つからないことから、売却活動が進まず難航するかもしれません。
しかしながら、以下の対策をおこなうことで一般的な物件のように売却することも可能です。
ここからは未接道物件を売却するための5つの方法について解説します。

方法1．リフォームし賃貸物件として売却

再建築不可物件であっても 建築確認申請が不要な範囲でのリフォームは可能です。
建築確認申請は自治体によって基準は異なりますが、一般的には以下のようなケースで申請不要となります。

• 外壁の塗り替え
• クロスの張り替え
• 水廻り設備の修繕や交換

リフォームにより物件の居住性を高めれば、賃貸物件として入居者を多く集められます。
また立地が良ければ、リフォームによりニーズが高まったことで収益物件としての売却も可能となるでしょう。
再建築をしなくても、物件を清潔な環境へリフォームすることで、未接道物件の需要は高められるのです。

方法2．隣地を買い取り接道義務を満たす

旗竿地など、間口の一部が2mの接道義務を満たしていない場合、隣地の敷地を買い取ることで接道義務を満たすことから再建築が可能になります。
隣地をすべて買い取ると高額になりますが、2mになるよう旗竿地の幅員が足りない部分や、袋地の通路のみの購入であれば、現実的な金額として購入することも可能でしょう。
ただし隣地を買い取る際には、隣地を買い取っても相手側の敷地の容積率や建ぺい率が法令を満たせるか確認した上で交渉することが必要です。
隣地を買い取ることで相手側の敷地が再建築不可になる場合は、別の方法を検討しましょう。

方法3．隣地と同時に売却する

隣地も再建築不可物件の場合は、同じタイミングで売却することにより接道義務を満たすため再建築できるようになります。
同時に売却すれば、隣地を買い取る手間が省けるため早く売却活動に専念できます。
また測量などの経費も隣地と分割すれば金銭的負担も軽くなるでしょう。
ただし境界位置が曖昧な場合などは、売却代金の受け取り時にトラブルになるケースもあるため、事前に受け取り金額の割合いを決めておくことも重要です。

方法4．隣地の所有者に売却する

一般的な売却では相場の低い再建築不可物件も、隣地の所有者なら高値で買い取ってくれる可能性があります。
隣地の所有者からすれば、未接道物件を購入することで敷地面積が広くなったり、隣地も未接道物件だった場合は接道義務を満たせるかもしれません。
いずれにせよ、敷地面積が広がることで資産価値も大きくなります。
遠方に住んでいる方や、相続したけど住む予定がない場合などは、まずは隣地の所有者に声をかけてみると良いでしょう。
相場は多少下がるかもしれませんが、再建築できるようにさまざまな対策を施すよりは、手間も少なく手軽に売却できるためオススメです。

方法5．セットバックする

建築基準法施行前の住宅の場合、1.8m～4m未満の道路に接道している場合があります。
そのような未接道物件の場合は、道路の中心線から2m敷地を後退させることで、接道義務を満たすことが可能です。
これを「セットバック」といいます。
セットバックすることで、敷地面積は狭くなるものの接道義務を満たすため、通常の物件としての売却が可能です。
このように未接道物件であっても、普通の物件として売却する方法はさまざまにあります。
未接道物件だからと諦めずに、まずは不動産会社へ相談してみましょう。

まとめ

未接道物件は、相場も低く売りづらい物件として、売主様の悩みの種になることも多いです。
しかしながら、対策もさまざまなにあり、物件の環境や接道状況によって最適な対応方法が異なります。
加古川市と稲美町、播磨町、高砂市で未接道物件や不動産売却についてお悩みの方はお力になりますので、「ジービーハウス」までお気軽にお問い合わせください。