不動産売却時にかかる消費税の課税と非課税それぞれのケースと注意点

「不動産売却をするときに消費税がかかるの？」
このように疑問をお持ちの方が多いのではないでしょうか？
不動産売却では大きな金額が動くため、何に消費税がかかって何にかからないか把握しておきたいですよね。
そこで今回は不動産売却にかかる消費税について、課税対象となるものと非課税になるもの、またその注意点についても解説します。
加古川市と稲美町、播磨町、高砂市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時に消費税が課税されるケース

消費税は、国内におけるほぼ全ての商品の販売や、サービスの提供などに課税されます。
しかしながら、土地の譲渡や住民票などの行政手数料、社会保険料など消費税の性質や社会政策的な配慮から非課税になる場合もあります。
消費税の課税対象となるのは以下の要件です。

• 日本国内における取引
• 事業者が事業としておこなう取引
• 対価を得ておこなう取引
• 商品の販売や運送、広告などサービスの提供

事業者とは「法人」と「個人事業主」を指します。

不動産売却時に消費税が課税されるケース

個人の方が不動産売却する際は事業者に当たらないため、売却自体には課税されません。
不動産売却時に課税対象となるケースは以下のとおりです。

• 仲介手数料の支払い
• 司法書士への報酬
• 一括繰り上げ返済の手数料

順番に見ていきましょう。
仲介手数料の支払い
個人の方が不動産売却時に支払う消費税で一番大きな金額になるのが、不動産会社へ支払う「仲介手数料」です。
仲介手数料は売却価格に応じて高くなります。
そのため、売却価格が高くなればなるほど、仲介手数料と消費税も高くなりますが、その上限割合は法律で定められています。
仲介手数料は、上限額で請求されることが一般的なため、消費税も上限額で算出しておくと良いでしょう。
＜仲介手数料の計算式＞
200万円以下：売却価格×5%+消費税
200万円超～400万円以下：売却価格×4%+2万円+消費税
400万円超：売却価格×3%+6万円+消費税
売却金額は物件価格から消費税を抜いた税抜き価格で算出します。
ただし、不動産価格によって計算式を使い分けるのは大変なため、400万円以上の不動産を売却する場合は、以下の速算式を使用します。
＜仲介手数料の速算式＞
売却価格×3%+6万円+消費税
また令和元年10月1日より低廉な（売却金額が低い）空き家等を売却する場合の仲介手数料は、「18万円＋消費税（19万8千円）」の範囲内で現地調査費用などを加えた額とされました。
400万円未満の空き家を売却する場合でも、7,000万円の不動産でもそれにかかる物件調査の費用や人件費にほとんど違いはありません。
むしろ、400万円未満の空き家の方が手間や労力がかかっているのに、報酬が見合っていないことが問題となったからです。
また「低廉な空き家等」の特例には以下の要件が定められています。

• 低廉な空き家等の売買
• 通常の物件に比べて現地の調査等の費用がかかる場合
• 仲介手数料以外に現地調査費用を請求できるのは売主のみ
• 報酬額を売主に説明・合意をすること

このように不動産会社が仲介する場合は手数料が発生しますが、土地だけ売却する場合は消費税は課税されません。
また土地と建物を売却する場合は、建物は課税対象取引になるため、建物の税込み価格で仲介手数料を算出します。
司法書士への報酬
不動産売却をする際に、住宅ローンの完済と買主への引き渡しを同時におこなう場合は、抵当権の抹消手続きが必要になります。
抵当権の抹消手続きは売主自身でおこなうこともできますが、買主への引き渡しと同時に行う場合は、複雑な手続きが必要になるため司法書士へ依頼することが一般的です。
司法書士報酬は事務所によりさまざまですが、一般的には5千円～2万円程度が相場とされていますので、それに消費税分の10％を加えた金額で考えておくと良いでしょう。
一括繰り上げ返済手数料
不動産売却時に住宅ローンの残債で一括繰り上げ返済をおこなう場合は、一括繰り上げ返済手数料に消費税がかかります。
費用は固定ローンの場合で3万～5万円程度、その他の場合で3千円～5千円程度に消費税を上乗せした金額で見ておくと良いでしょう。
ただし、インターネットで繰り上げ返済できる場合は、金融機関によっては手数料無料や上記の金額よりも安くなる場合があります。

不動産売却時に消費税が非課税になるケース

次に不動産売却時に消費税が非課税になるケースについてご説明しましょう。

土地や土地の定着物（庭木や石垣など）の売却

土地は性質上「消費」されるものではないことから、土地の売却においても消費税はかかりません。
またその土地などと一体で庭木や石垣なども一緒に売却する場合でも消費税は課税されません。

個人が建物を売却

建物を不動産会社などが売却する場合は課税対象になりますが、個人は「事業者」ではないため、建物価格へ消費税はかかりません。
不動産会社が仲介した場合でも個人対個人で中古住宅を売買する場合は、事業者でないことから土地も建物も非課税です。
ただし家賃収入を目的とした投資用不動産の場合は事業とみなされるため、たとえ個人対個人であっても消費税の課税対象となります。

不動産売却時に課税される消費税の注意点

基本的に個人の方が不動産売却する際に高額になりやすいのは「仲介手数料」にかかる消費税でですが、不動産投資をされている場合には気をつけたい注意点があります。
ここでは、個人の方でも不動産売却時に消費税が発生するケースや注意点について解説します。

不動産投資用としての賃貸物件の売却

個人の方が不動産投資用の賃貸物件を売却する場合は、事業の一環としてみなされるため消費税の課税事業者となる可能性があります。
具体的には前々年の課税売上高が1,000万円を超える場合、法人と同様に2年後に課税事業者として消費税が発生します。
また注意点として、1年前の1月から6月までの期間に1,000万円以上の売上高がある場合は、その年に課税事業者になることを覚えておきましょう。
たとえばアパートを、2年前に3,000万円（建物価格：1,200万円）で売却した場合について考えてみましょう。
この場合課税売上高が1,000万円を超えるため、2年後である今年は課税事業者となり、今年の売上高に対して消費税が発生します。
具体的には500万円（建物価格900万円）のアパート1棟を売却した場合は、建物価格900万円に対して納税義務が発生するのです。
ただしその後売却をおこなわなければ、2年後は課税事業者に該当しなくなりますが、そのままでは免税事業者へ切り替わりません。
必ず納税地を所轄する税務署へ「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出」の提出が必要になりますので、こちらも注意点として覚えておきましょう。
なお土地と建物の価格が表記されていない場合は、固定資産税評価額を参考に按分して算出すると良いでしょう。

まとめ

不動産売却時にかかる消費税は、主に仲介手数料にかかります。
しかしながら投資用不動産をお持ちの方は、その売却金額によって課税事業者となる場合もあることをしっかり理解しておきましょう。
加古川市と稲美町、播磨町、高砂市で不動産売却についてのご不安や消費税などの税金についてのお悩みがある場合は、「ジービーハウス」までお気軽にお問い合わせください。