相続した不動産でトラブルになる前に！共有の意味と注意したいこととは？

一つの不動産に対して複数の所有者が存在する状態を共有状態と呼びますが、共有状態の不動産はさまざまなトラブルを招きやすくもあります。
ここでは、共有名義となっている不動産でできることと、注意したいトラブルについてご説明したいと思います。

相続した不動産の共有とは？

相続した不動産に複数の所有者が存在することを共有と呼びます。
共有となっている不動産で、共有者それぞれが保有している割合のことを共有持分と呼びます。
この共有持分の割合を持分割合と呼び、売却した場合持分割合に応じて受け取る金額が変わります。

相続した不動産の共有持分でできることとは？

共有状態にある不動産は、一人で保有している状態と違い、共有者全員の同意がなくてはおこなえない事態が多く発生します。
しかし、共有状態であっても次の行為であれば単独でおこなうことが可能です。

保存行為

保存行為とは、老朽化や劣化などで不動産の修理や修繕をおこなう行為で、不動産の価値を保つにあたり単独でおこなうことが可能となっています。
また、他人が不法に居住している場合、明け渡しを要求することも保存行為に当たるので単独でおこなえます。
次の行為には共有者の過半数の同意が必要です。

管理行為

短期間の賃貸や、リフォーム・リノベーションなどをおこなう場合、管理行為に該当します。
共有者の過半数の単位は人数ではなく持分単位となるので注意しましょう。
次の行為をおこなう場合は、共有者全員の同意が必要です。

処分行為

これは保有していない部分の不動産も含めて、売却や解体をおこなうことです。
また、長期にわたる賃貸も共有者全員の同意が必要となります。

不動産を共有している場合におこりやすいトラブルとは？

相続した不動産が共有名義の場合、次のようなトラブルを招く恐れがあります。

• 相続人が多すぎる
• 修繕費用の支払いトラブル
• 売却で話がまとまらない

相続した不動産の共有者が100人単位となっている状態をメガ共有と呼びます。
メガ共有は、相続を繰り返すことで共有者が増えてしまった状態です。
共有者がすでに亡くなっていたり、所在不明であったりと複数の共有者に連絡が取れなくなるケースもあり社会問題ともなっています。
単独でおこなうことができる修繕行為ですが、建物自体の修理をおこなうような大規模修繕はおこなえません。
自己判断で修繕をおこなった結果、他の共有者の同意が必要となるような修繕だった場合、修繕費用は誰が持つかということになりかねません。
相続した不動産の共有状態を解消して売却を検討したいときに話し合いがまとまらない場合、共有持分活請求という訴訟を起こすことができます。

まとめ

相続した不動産が共有状態にある場合、単独でおこなえることもありますが、共有者の同意が必要となる場合多くあります。
トラブルを招く前に共有者同士の話し合いや、専門家への相談を検討してみましょう。
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