不動産相続時に発生する税金の計算方法や税金を抑える対策について解説！

不動産を相続するときには、税金が発生します。
相続する資産の価値に応じて税額が変わるため、不動産の相続を控えている方は、どれぐらいの税金が発生するのか事前に知っておくと安心ですよね。
そこで今回は、不動産相続時に発生する税金の種類や計算方法について解説します。
税金を抑えるための対策もお伝えしますので、加古川市稲美町、播磨町、高砂エリアで不動産を相続するご予定がある方は、ぜひご参考にしてください。

不動産相続時に発生する税金の種類

土地や建物といった不動産を相続するときには、次の2種類の税金が発生します。

• 登録免許税
• 相続税

2種類の税金の内容と納税方法をご説明します。

登録免許税

土地や建物の所有権は、法務局にある登記簿に記録（登記）されています。
不動産を相続するときには、被相続人から相続人へと名義を変更するための「所有権移転登記」が必要です。
このときに課されるのが「登録免許税」で、税額は以下の計算方法で算出できます。
固定資産評価額×0.4％
登録免許税は、現金納付が原則です。
所有権移転登記をおこなう際は、銀行などで登録免許税の額に相当する金額を納付し、領収証を申請書に貼り付けて登記所に提出すれば、納税が完了します。
オンラインで申請する場合は、電子納付も可能です。
また、登録免許税の額が3万円以下の場合には、その登録免許税の額に相当する金額の収入印紙を購入し、申請書に貼り付けて納付することもできます。
なお、登録免許税の額が3万円を超えていても、収入印紙で納付することが認められている場合も多いため、法務局に確認してみると良いでしょう。

相続税

相続税とは、被相続人からお金や不動産などの財産を相続した場合、その受け取った財産に対して課される税金です。
ただし相続税は、財産を相続したら必ず課されるわけではありません。
相続した財産の総額から、借金や葬式費用などを差し引いたあとに残った金額が、一定の額（基礎控除額）を超えたときに、その超えた部分の財産に対して課されます。
相続税も登録免許税と同じく、現金納付が原則です。
具体的な計算方法については次章でご説明しますが、相続税の場合は、ご自身で税額を算出して納付書を作成しなければなりません。
相続開始日から10か月以内に、被相続人の住所地を所轄する税務署に申告・納税します。
また、金融機関の窓口で納付することも可能です。
さらに、2017年よりインターネットからクレジットカードで納付することもできるようになりました。
自宅からでも納付手続きができて便利ですが、納税額が1,000万円未満の方が対象であることや、手数料がかかることなどが注意点です。

不動産相続時に発生する税金の計算方法

不動産相続時には、2種類の税金が発生することを前章でお伝えしました。
そのうち「相続税」の計算方法は複雑であるため、しっかりと理解を深めておきましょう。
相続税は、以下のような手順で計算します。

遺産総額を求める

預貯金だけでなく、土地や建物などの不動産、有価証券なども相続税の課税対象になります。
遺産が預貯金だけであれば計算しやすいですが、不動産などに関しては評価額を算出しなければなりません。
また、被相続人の死亡保険金、死亡する前3年以内に被相続人から贈与された財産なども対象です。
これらをすべて合計し、遺産総額を求めます。

遺産総額から借入金や葬儀費用を差し引く

遺産総額を求めたら、被相続人が契約した借入金の残債や、葬儀にかかった費用を差し引きます。
また被相続人が納付するはずだった所得税などの税金を、被相続人が亡くなったあとに相続人が納付することになったものについても、債務として差し引くことが認められています。

基礎控除額を差し引く

次に、基礎控除額を引き、課税価格を求めます。
基礎控除額は、以下の計算式で算出できます。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の数）
たとえば、相続人が3人の場合、基礎控除額は、3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円となります。
この場合、相続した財産の総額が4,800万円を超えた部分が課税対象であり、4,800円以下であれば相続税はかからないということです。

各法定相続人の相続税額を求める

課税価格が算出できたら、各法定相続人が取得する金額に税率をかけて、さらに控除額を差し引くことで、それぞれに課される相続税額を求められます。
相続税額は、以下の計算式で算出することが可能です。
相続税額＝課税価格×税率―控除額
取得金額に対する税率と控除額は、以下の速算表を用います。

• 1,000万円以下…税率10％、控除額なし
• 3,000万円以下…税率15％、控除額50万円
• 5,000万円以下…税率20％、控除額200万円
• 1億円以下…税率30％、控除額700万円

たとえば、課税対象となる遺産総額が3,0000万円で、法定相続人が配偶者と子ども2人の場合で実際に計算してみましょう。
配偶者の課税価格は、3,000万円×2分の1 =1,500万円です。
これに、先ほどお伝えした速算表の税率と控除額を用いて計算すると、1,500万円×15％－50万円＝175万円となり、配偶者の相続税額は175万円であると算出できます。
子どもの課税価格は、それぞれ3,000万円×4分の1 =750万円です。
これに、先ほどお伝えした速算表の税率と控除額を用いて計算すると、750万円×10％＝75万円となり、それぞれ75万円の相続税が課される計算になります。

不動産相続時に発生する税金を抑える対策

不動産相続時に発生する税金は、控除制度や特例を利用すれば、その負担を軽減できます。
そこでここからは、不動産相続時の税金を抑える対策として、いくつかの控除制度をご紹介しましょう。

住宅資金贈与制度

相続税を抑える対策として、生前に贈与をおこなうのも方法の一つです。
住宅資金贈与制度とは、住宅を建てるための資金として子どもや孫に贈与をおこなった場合に、一定の額までが非課税になる制度です。
贈与を受けた方が購入した住宅が、省エネ住宅などの場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までが非課税になります。

配偶者贈与制度

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産を取得するための金銭の贈与がおこなわれた場合に利用できる制度です。
一定の要件を満たせば、基礎控除110万円のほかに、最高2,000万円まで控除できます。

相次相続控除

親などの資産を相続してから10年以内に、再び相続が発生した方を対象とする制度です。
短期間に相続が発生すると、相続税の負担が過重になりますが、この制度を利用すると、前回の相続税額のうち一定金額が控除となります。
ただし、「1回目の相続で相続税を支払っていること」や、「2回目の相続で法定相続人であること」など、条件があるため注意してください。
控除制度や特例を利用する際は、一定の要件を満たす必要があります。
詳細は、国税庁のホームページでご確認ください。

まとめ

今回は、不動産相続時に発生する税金の種類や計算方法、さらに負担を軽減するための対策についてご説明しました。
相続税については、控除制度や特例を利用することで、負担を軽減できるため、専門家のアドバイスを受けながら事前に対策しておきましょう。
ジービーハウスは、不動産査定や売却のご相談はもちろん、税金に関することも、専門的な知識を有するスタッフがサポートいたします。
加古川市稲美町、播磨町、高砂エリアで不動産を相続するご予定がある方、また相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。