不動産売却で利益が出たら？仲介手数料を含む取得費や譲渡費用を計上しよう

不動産売却でかかる費用のなかでも大きな金額になりやすいのが仲介手数料や譲渡所得税です。
そこで今回は、不動産売却における仲介手数料や譲渡所得税の概要、計算方法、費用別のシミュレーションについてご紹介します。
譲渡費用や取得費などにも触れますので、不動産売却では実際にどのくらいの金額が必要なのか、しっかりと把握してスムーズに手続きしましょう。
加古川市稲美町、播磨町、高砂エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却では譲渡費用の計上が大切！仲介手数料は該当する？

譲渡費用とは、不動産売却の際にかかった費用のことです。
譲渡所得税を計算する際に必要な費目で、計上すると節税につながります。
譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益にかかる税金のことで、譲渡所得に決まった税率を掛けると求められます。
ただし、売買価格がそのまま譲渡所得になるわけではありません。
譲渡所得は純粋な利益のことを指しており、売却と購入の際にかかった費用を差し引くことができます。
なお、購入の際にかかった費用のことは取得費と呼びます。
それでは、どのような費用が譲渡費用に該当するのでしょうか。
具体的な費目を見ていきましょう。

譲渡費用に該当する費目

譲渡費用に該当する主な費目は、下記のとおりです。

• 不動産売却で支払った仲介手数料
• 売買契約書に貼付した印紙税（売主の負担分）
• 建物の解体費用とその建物の損失額
• 建物を明け渡してもらうための立ち退き料（貸家の場合）
• 有利な条件で売買契約をやり直す際の前の契約者への違約金

取得費に該当する費目

取得費に該当する主な費目は、下記のとおりです。

• 不動産購入で支払った仲介手数料
• 不動産の購入費用
• 建築費用
• 不動産取得税や印紙税など購入の際にかかった税金
• 測量費
• 整地費・解体費用
• 改良費
• 設備費

仲介手数料は譲渡所得に対してどのように影響する？

ここまでご説明したとおり、仲介手数料は譲渡費用と取得費のどちらにも該当します。
次の章で計算方法をご紹介しますが、仲介手数料の支払いでは、まとまった金額が必要です。
しかし、仲介手数料は譲渡費用と取得費のどちらにも該当するため、譲渡所得税を納める際に大きな節税効果が期待できます。
このように、まとまった金額の必要な仲介手数料は、譲渡所得税の納税においてほかの費用と比べて大きな影響をもたらすでしょう。
損をせず適切に納税するためにも、譲渡所得の計算では譲渡費用と取得費をしっかりと計上することが大切です。

不動産売却で知っておきたい仲介手数料と譲渡所得税の計算方法

続いて、不動産売却で知っておきたい仲介手数料と譲渡所得税の計算方法についてご紹介します。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料とは、不動産売却において不動産会社に仲介を依頼した際に支払う成功報酬のことです。
そのため、買主との取引が成立しなければ発生せず、一般的には売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払います。
それでは、計算方法を見ていきましょう。
売買価格によって計算式が異なるため、注意が必要です。
200万円以下の場合の仲介手数料＝（売買価格×5％）＋消費税
200万円を超え400万円以下の場合の仲介手数料＝（売買価格×4％＋2万円）＋消費税
400万円を超える場合の仲介手数料＝（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
たとえば売買価格が2,000万円だった場合は、「400万円を超える場合の仲介手数料」の式に当てはめて計算し、726,000円と算出できます。
上記の計算方法で求められるのは上限額のため、実際の仲介手数料が算出した金額より低いケースもあります。
ただし、多くの不動産会社が仲介手数料を上限額で設定していることを覚えておいてください。

譲渡所得税の計算方法

続いて、譲渡所得税の計算方法についてご紹介します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得＝売買価格－（譲渡費用＋取得費）
譲渡所得税を算出するための税率は、不動産の所有期間によって下記のように定められています。

• 不動産の所有期間が5年以下…39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
• 不動産の所有期間が5年超…20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

なお、譲渡所得を得た場合は所得税と住民税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税の総称のことです。
2037年12月31日までは所得税に東日本大震災の復興財源とする復興特別所得税が含まれているため、注意しましょう。
こちらの計算式を見ても、譲渡所得の算出には不動産売却時と購入時の経費が深く関係していることがわかります。
控除対象となる費目については、モレのないようにしっかりと計上しましょう。
また、譲渡所得を算出する際は要件に当てはまれば、譲渡費用と取得費以外にも控除が可能な「特例」があります。
特例が適用になった場合の譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得＝売買価格－（譲渡費用＋取得費）－特別控除

譲渡所得税の支払いは仲介手数料とは異なる

譲渡所得を用いて算出した譲渡所得税は、売却した翌年に自分で確定申告して支払います。
譲渡所得は通常の給与所得などとは分けて計算されるため、会社の年末調整では申請できず、個別で手続きが必要です。
手続きしなかった場合は延滞税などがかかってしまうため、注意しましょう。

不動産売却でかかる仲介手数料や譲渡所得税をケース別に計算しよう

最後に、不動産売却でかかる仲介手数料や譲渡所得税を費用別に計算してみましょう。
具体例を確認して、実際の売却費用の算出にお役立てください。
すべてのケースにおいて次の点に注意して計算すると、譲渡所得税の節税につながります。

• 仲介手数料を含む譲渡費用と取得費をもれなく計上する
• 適用できる特例がないか確認する

ケース別の不動産売却のシミュレーション①戸建て

まずは、次のような条件の不動産売却の費用別シミュレーションを見ていきましょう。

• 売買価格：3,000万円
• 取得費：2,500万円
• 譲渡費用：200万円
• 適用できる特例：3,000万円特別控除
• 所有期間は6年

譲渡所得＝3,000－（2,500＋200）－3,000＝－2,700
このようなケースでは譲渡所得がマイナスになるため、譲渡所得税は免除されます。

ケース別の不動産売却のシミュレーション②マンション

次のような条件の不動産売却の場合は、どのような計算になるのでしょうか。

• 売買価格：2,500万円
• 取得費：1,000万円
• 譲渡費用：100万円
• 適用できる特例はなし
• 所有期間は7年

譲渡所得＝2,500－（1,000＋100）＝1,400
譲渡所得税＝1,400×20.315％＝284.41
納税する譲渡所得税の金額は284万4,100円と算出できます。
譲渡費用を計上しなかった場合、納税額は384万4,100円になってしまうため、きちんと計上することが大切です。

ケース別の不動産売却のシミュレーション③土地

こちらでは、次のような条件の場合をシミュレーションしてみます。

• 売買価格：2,000万円
• 譲渡費用：200万円
• 所有期間は8年
• 土地の取得費が不明
• 適用できる特例はなし

譲渡所得＝2,000－（2,000×5％＋200）＝1,700
譲渡所得税＝1,700×20.315％＝345.355
納税する譲渡所得税の金額は345万3,550円と算出できます。
祖先から受け継がれてきた土地などの場合は、取得費がわからないこともあるでしょう。
そのような場合は、「売買価格×5％」を概算費として計上できるよう定められています。

まとめ

今回は、不動産売却における仲介手数料や譲渡所得税の概要・計算方法・費用別のシミュレーションについてご紹介しました。
仲介手数料の支払いは金額が大きくなりがちですが、きちんと計上すれば譲渡所得税の節税につながります。
ジービーハウスでは、お客様に安心して頼っていただける「まちの不動産屋さん」を目指し、誠心誠意全力を尽くします。
加古川市稲美町、播磨町、高砂エリアで不動産売却を検討中の方や売却費用で悩んでいる方は、ぜひお気軽にご相談ください。