不動産を売却する際の流れとポイントを解説！媒介契約や売却活動とは？

一般的に不動産売却を経験する機会はそれほどなく、難しそうなイメージがあるかもしれません。
不動産売却には基本的な流れがあるので、その流れに沿って各手続きを進めるとわかりやすいでしょう。
そこで今回は兵庫県の加古川市や稲美町、播磨町、高砂市などで不動産の売却をご検討中の方に向けて、売却の流れとポイントである「媒介契約」「売却活動」についてご説明します。
準備が必要な書類も売却の流れに沿ってご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却の流れとポイント①全体の流れと媒介契約について

不動産売却の開始から終了までは、通常3か月から半年ほどかかるといわれています。
買主が見つからないと長引いてしまいますが、その他の部分は円滑に進められるように、全体の流れや各手続きのポイントを押さえておきましょう。

不動産を売却する際の全体の流れ

不動産の売却は、基本的に以下の流れで進めます。

• 不動産の相場を調べる
• 不動産の査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 販売戦略を立てて売却活動を始める
• 買主と売買契約を結ぶ
• 決済したあとに買主へ物件を引き渡す

まず、売却する物件と似ている条件の不動産の売却価格を調べ、相場を把握します。
次に不動産会社へ査定を依頼して、査定額などに納得したら媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約です。
受けられるサービスや仲介手数料などの説明を受けたうえで契約するので、仲介におけるトラブルの発生や思い違いなどを防げます。
なお、仲介手数料は法律によって上限額が決められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の計算式で算出できます。
査定額が出たら一度計算してみると、目安の金額がわかるでしょう。

3種類の媒介契約の選び方

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれにメリットとデメリットがあるので、特徴をしっかりと理解してから選ぶようにしましょう。
一般媒介契約の主な特徴は、以下のとおりです。

• 複数の不動産会社との契約が可能
• レインズの登録義務と販売状況の報告義務がない

専任媒介契約には、以下のような特徴があります。

• 契約できるのは1社のみ
• レインズの登録は契約締結から7営業日以内
• 販売状況の報告は2週間に1回以上

そして専属専任媒介契約の主な特徴は、以下のとおりです。

• 契約できるのは1社のみ
• レインズの登録は契約締結から5営業日以内
• 販売状況の報告は1週間に1回以上

一般媒介契約と「専任系」と呼ばれる専任媒介契約や専属専任媒介契約とでは、契約できる不動産会社の数が違います。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるので、多くの方の目に留まる可能性があります。
ただし、「レインズ」という不動産会社だけが閲覧できるネットワークシステムへの物件情報の登録義務がないことはデメリットです。
一方、専任系の媒介契約はレインズへの登録が義務付けられており、このシステムによって他の不動産会社にも物件情報が公開されます。
販売状況の報告義務があって状況をこまめに確認できるので、安心感を得られることもメリットです。
このように、3種類の媒介契約は特徴が異なるため、ご自身がよりメリットを感じられる媒介契約を選びましょう。

不動産売却の流れとポイント➁準備するべき書類について

媒介契約締結時など、不動産売却の流れにある各手続きではさまざまな書類の準備が必要です。
準備するべき書類は手続きによって変わるので、不動産を売却する流れに沿ってご説明します。

不動産の査定から媒介契約までの流れで準備する書類

まず、不動産売却の最初におこなう査定では、以下の書類を準備します。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 購入時の売買契約書や重要事項説明書
• 土地の測量図や境界確認書
• 建物の図面や仕様書

次に、媒介契約締結時には以下の書類が必要です。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 建築設計図書
• アスベスト使用調査報告書や耐震診断報告書
• 住宅ローンの残高証明書
• 一戸建ての建築確認済証または検査済証
• マンションの管理規約など
• 印鑑証明書

このように、必要書類はたくさんあるうえ、一戸建てとマンションで準備する書類が変わるなど煩雑です。
実際の手続きでは不動産会社がリストアップするので、それに沿って準備しましょう。

売買契約から引き渡しまでの流れで準備する書類

買主が決まって売買契約を結ぶときは、以下の書類を準備します。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書や評価証明書
• 印鑑証明書と実印

そして物件を引き渡す際は、以下の書類が必要です。

• 所有権移転登記に関する書類
• 抵当権抹消に関する書類
• 建築確認に関する書類
• 印鑑証明書と実印

他にも、本人確認ができるものや物件の鍵などが必要なので、書類と併せて準備しておきましょう。

不動産売却の流れとポイント➂売却活動の流れや内容について

不動産会社と媒介契約を結んだら、次の流れは売却活動です。
売却活動は買主が決まるまで続くため、不動産売却の流れのなかでも長引く可能性があります。
買主がなかなか見つからず、売り出してから半年以上経過すると、売却価格を下げる必要が生じるかもしれません。
そのような事態を避けるためには、売却活動の流れと内容を把握して、ポイントを押さえながら効率よく進めましょう。
売却活動は、以下の流れで進めます。

• 不動産会社に売却に関する希望を伝えて販売戦略を立てる
• 売却活動を始める
• 購入希望者の内見に応じる

まず、不動産会社と販売戦略についての打ち合わせをします。
不動産会社に、希望する売却価格や売却時期、優先したいことや避けてほしいことなどを伝えると、その内容に沿った戦略や方法を提案されます。
戦略が決まったら、売却活動開始です。
売却活動では、以下のようなさまざまな活動を実施します。

• レインズに登録する
• 物件情報をウェブサイトに載せる
• チラシを作って配布する
• 物件を探している方に宣伝する
• 購入希望者が物件を見学に来る「内見」に対応する

これらの売却活動は、不動産が売れるまでの期間を左右するポイントです。
不動産の早期売却につなげるためには、「より多くの方に内見してもらうこと」と「内見で好印象を与える」ことが重要であるからです。
内見希望者を探すための売却活動は不動産会社が主体となっておこなうので、売主は内見の準備を進めましょう。
内見で好印象を与えるためのポイントは、掃除と整理整頓の徹底です。
部屋だけではなく玄関や水回り、クローゼットなどの収納、ベランダや庭もきれいにしておきましょう。
また、内見当日は部屋の明るさや温度、においなどに気を配る必要があります。
「エアコンを使う」「換気しておく」などの対策をして、購入希望者が気持ち良く内見できる環境を整えましょう。
本格的に購入を希望されたら不動産会社を介して条件交渉をおこない、双方が合意できたら売買契約へ進みます。

まとめ

不動産を売却するときは、全体の流れをつかんでから各手続きのポイントを押さえると、円滑に進められます。
売却までの時間をなるべく短縮するために、事前にチェックしておくと良いでしょう。
私たち「ジービーハウス」は兵庫県の加古川市や稲美町、播磨町、高砂市などを中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
査定のご依頼はもちろん、売却に関する疑問やお悩みがございましたら弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。