リースバックによる不動産売却のメリットとデメリットとは

「リースバック」という言葉をご存じでしょうか。
リースバックとは、自宅の売却後もその家に住み続けることができるという売却方法のことです。
そこで今回は、リースバックについてご紹介するとともに、利用するメリットやデメリット、リバースモーゲージとの違いについても解説します。
加古川市、稲美町、播磨町、高砂市エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

リースバックとは？自宅からの転居が不要な不動産の売却方法

近年、テレビCMなどでも「リースバック」という言葉を目にする機会が増えたのではないでしょうか。
リースバックを利用すれば、居住していた不動産を売却したあとも、転居することなく住み続けることができます。

リースバックとは

リースバックとは「セール・アンド・リースバック」の略称です。
その言葉のとおり、リースバックとは、「不動産を売却してから、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで同じ家に住み続ける」という仕組みになっています。
不動産売却によってまとまった現金を得ながらも、自宅から退去する必要がないため、「老後の生活費として資金を調達したい」「住宅ローンの支払いが難しい」という方にメリットの多い売却方法だといえるでしょう。
なお、売却した際の代金は一括で支払われ、その使い道に制限をかけられることはありません。
今後も、高齢化社会の進行や平均的な給与の減少、そして新型コロナウイルスによる収入減少などによって、リースバックへの注目度は高くなっていくと考えられます。

リースバックの対象外となる不動産とは

基本的にリースバックは、マンション、一戸建て、土地など不動産の種類にかかわらず利用が可能です。
しかし、次のような不動産はリースバックの対象外となる可能性があるので注意してください。
リースバックの対象外となるケース1：多額の住宅ローンが残っている
不動産を売却する際には、住宅ローンを完済していることが前提となります。
これは、リースバックを利用して不動産売却をするケースでも同じです。
そのため、住宅ローンの返済期間中にリースバックの利用を考えているという方は、不動産を売却するタイミングで住宅ローンを一括返済しなければならないということになります。
リースバックをしたとしても、一括返済の見込みが立たないケースでは、リースバックを利用することはできません。
リースバックの対象外となるケース2：建物自体に問題がある
建物に瑕疵がある場合や、既存不適格物件に該当する場合、リースバックを利用できない可能性があります。
瑕疵とは、建物の雨漏りやシロアリ被害による損傷など、建物の欠陥や不具合のことです。
既存不適格物件とは、現在の建築基準を満たしていない物件や、再建築が不可能な物件のことをいいます。
リースバックの対象外となるケース3：不動産が共有名義になっている
不動産の所有者が複数人いる場合は、所有者全員の同意を得てからでなければリースバックを利用できません。
リースバックの対象外となるケース4：収入が安定していない
リースバックとは、不動産売却後も家賃を支払うことで自宅に住み続けることができる仕組みです。
そのため、安定した収入がないと判断された場合にも、家賃の支払い能力が不十分とみなされリースバックの対象外となる可能性があります。

リースバックを利用して不動産を売却するメリットとデメリット

リースバックには、メリットとデメリットの両方の要素があります。
どちらの特徴についてもよく理解してから、利用を検討しましょう。

リースバックのメリット1：同じ家に住み続けられる

リースバック最大のメリットは、やはり住み慣れた家から転居する必要がないという点です。
愛着のある家に住み続けられることはもちろん、引っ越しのための手間や資金も必要ありません。

リースバックのメリット2：不動産の維持管理費が不要になる

不動産を所有していると、固定資産税といった税金のほか、建物のメンテナンス費用などが定期的に必要になります。
また、自然災害などによる損傷を受けた際にも、自費で修理をしなければなりません。
リースバックでは買主である運営会社に所有権が移るため、それらの費用を負担する必要がなくなります。

リースバックのメリット3：将来的に買い戻せる場合がある

一時的に資金が必要となって不動産を売却した方にとっては、再度購入できる仕組みがある点もリースバックの大きなメリットだといえるでしょう。

リースバックのデメリット1：売却価格が相場より安くなりやすい

リースバックでは多くの場合、運営会社が買主となって一括買取がおこなわれます。
そのため現金化までの時間がかからないという特徴がある一方で、売却価格が仲介による売却よりも安くなってしまいがちです。
目安としては、一般的な仲介による売却の6割から9割程度の価格になると考えておきましょう。
また、リースバック後の家賃は相場よりも高くなる場合が多いことにも注意してください。

リースバックのデメリット2：自由にリフォームなどができなくなる

リースバック後の不動産は所有権が運営会社に移っているため、自由にリフォームや建て替えをすることができません。
将来的に買い戻しを検討している場合でも同様なので注意しましょう。

リースバックのデメリット3：住み続けられるとは限らない

リースバックは売却後も同じ家に住み続けられる点が大きなメリットです。
しかし多くの場合、リースバックの賃貸借契約は契約期間が決められた「定期借家契約」となっています。
期間満了後に再契約することは可能ですが、再契約が保証されているものではないことに注意しましょう。

不動産を売却？担保？リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックと混同されやすい不動産用語のひとつに、「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージとリースバックの違いについても理解しておきましょう。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保として生活資金を借り入れながら、同じ家に住み続けられる仕組みのことです。
毎月の支払いは利息分だけとなっており、契約者が亡くなったあとに担保となっていた不動産を売却し、一括返済がおこなわれます。
この特徴からも、リバースモーゲージは老後の資金調達を主な目的とした「高齢者向け」の商品となっており、55歳以上、60歳以上などの年齢制限をクリアしていなければ利用できません。

リースバックとの違い

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも同じ家に住み続けながら資金を得られる方法です。
しかし、リースバックは「不動産を売却して家賃を支払う」、リバースモーゲージは「不動産を担保として資金を借り入れる」という違いがあります。
また、リースバックは売却によって得たお金の使い道に制限がありませんが、リバースモーゲージで借り入れたお金には用途の制限がある点も大きな違いだといえるでしょう。
基本的にリバースモーゲージで借り入れたお金は、老後の生活費や介護費用といった老後資金としての利用に制限されています。
また、リバースモーゲージの場合は同居できる家族も配偶者のみに限られているので注意が必要です。

まとめ

リースバックには、メリットもあればデメリットもあります。
不動産を売却する際には、一般的な売却とリースバックのどちらが最適なのかを慎重に検討しましょう。
加古川市、稲美町、播磨町、高砂市エリアでリースバックを検討している方は、ジービーハウスまでお気軽にご相談ください。