任意後見制度とは？不動産売却時に利用する方法やポイントをご紹介

病気や障がいにより判断能力が低下した方を保護する、任意後見制度をご存知でしょうか。
この制度を利用すれば、本人に代わって不動産売却などの財産の処分が可能です。
そこで任意後見制度とはどのようなものなのか、契約方法や不動産の売却処分の方法とともに確認していきましょう。
加古川市（稲美町、播磨町、高砂）に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却に備えて知っておきたい任意後見制度とは？

任意後見制度とは、本人の判断能力が不十分になったときに備え、任意後見人を指定する仕組みのことです。
本人が十分な判断能力を有するうちに、任意後見契約を結びます。
そして公正証書によって定めた委任する事務内容は、任意後見人が本人に代わって実行できます。
たとえば不動産売却や不動産登記手続きなども、任意後見契約により代理権を付与することが可能です。
もし不動産の処分時期や売却方法に希望があれば、可能な限り本人の意向を反映させられます。

任意後見監督人が選任されると効力が生じる

本人の判断能力が低下すると、まずは家庭裁判所へ任意後見監督人選任の申し立てをおこないます。
そして選任された任意後見監督人による監督のもと、任意後見人は本人の保護・支援をおこないます。

任意後見監督人を選任する理由

任意後見監督人には、任意後見人が契約内容に従って事務内容をおこなっているかを監督する役割があります。
任意後見監督人は、弁護士や司法書士、社会福祉士といった法律・福祉の専門職から選ばれるのが一般的です。
そして任意後見人に財産目録の提出を求めるなどして、適正に財産を管理しているかどうかをチェックするのがおもな役割です。
たとえば不動産売却について委任されていたとしても、売却処分が本人の利益になっているかどうかも判断します。
また本人と任意後見人の利益が相反するような法律行為をおこなうときは、任意後見監督人が本人を代理することもあります。

法定後見制度と任意後見制度の違い

任意後見契約を締結できるのは、本人が十分な判断能力を有しているときに限られます。
判断能力がすでに失われている場合は、家庭裁判所に申し立てて法定後見人を選任しなければなりません。
法定後見人の役割は、本人の判断能力の程度に応じて以下の3種類に分かれます。

• 後見：財産に関するすべての法律行為について、後見人が代理でおこなえる
• 補佐：家庭裁判所が審判した特定行為について、後見人が代理でおこなえる
• 補助：家庭裁判所が審判した特定行為について、後見人が代理でおこなえる

法定後見制度は、本人の判断能力が低下した状態から始まります。
そのため本人の明確な意思を確認できず、契約内容も自由に決められません。
そして不動産売却の際も、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
そこで本人の意向を反映させ、迅速な不動産売却を実現するためにも、判断能力のあるうちに任意後見制度を利用するのがおすすめです。

不動産売却に備えて任意後見契約を締結する方法

不動産売却などを任意後見人に委任したい場合は、以下の方法で任意後見契約を締結する必要があります。
そこで契約を締結する方法や、気を付けたいポイントを確認していきましょう。

任意後見受任者（任意後見人）を決める

任意後見人になるための資格はないため、弁護士や司法書士などの専門家はもちろんのこと、親族や友人とも契約を結べます。
なお以下に該当する者は、任意後見人になれません。

• 未成年者
• 家庭裁判所で免ぜられた法定代理人、保佐人、補助人
• 破産者
• 行方不明者
• 本人と訴訟している者およびその配偶者・直系血族
• 不正行為や著しい不行跡など、任意後見人に適さない事由のある者

契約内容を決める

任意後見契約では、財産管理に関する法律行為や介護サービスの契約締結といった療養看護に関する事務行為を委任できます。
そこで契約内容を決めるにあたり、具体的なライフプランを作成しましょう。
たとえばかかりつけ医や希望する入所施設、また将来の生活に関する希望や金額も記載します。
不動産売却も委任するのであれば、売却するタイミングや取引条件なども決めておくと良いでしょう。
委任できない行為
炊事・洗濯といった家事手伝いや、身の回りの世話などの介護行為は任意後見契約では委任できません。
これらをお願いする際は、準委任契約を締結し、任意後見契約発効後も継続する旨を定めておきましょう。
また葬儀費用の支払いなど、本人の死後に関する事務については、死後事務委任契約を結びます。

公正証書により契約を締結する

任意後見人や契約内容が決まったら、公正証書を作成して契約を結びます。
原則として本人および任意後見人が最寄の公証役場に出向き、公正証書を作成してください。
本人が出向けないときは、公証人に出張してもらうことも可能です。
そして任意後見人に認められた代理権の内容は、法務局で登記されます。
登記事項証明書には任意後見人の氏名や代理件の範囲が記されるので、不動産売却などの事務処理をする際の証明書となります。
なお公正証書の作成には、以下の費用がかかります。

• 公証役場の手数料：11,000円（1契約あたり）
• 法務局に納める印紙代：2,600円
• 法務局への登記嘱託料：1,400円
• 書留郵便料：約540円
• 正本謄本の作成手数料：250円（1枚あたり）

任意後見人が不動産を売却処分する方法とポイント

任意後見人であっても、自由に不動産を売却処分できるわけではありません。
善管注意義務を負うため、本人に不利益が生じないように注意を払う必要があります。
不動産売却では、次のポイントに注意してください。

少しでも有利な条件で売却できるようにする

まずは通常の不動産売却と同様、不動産会社へ価格査定を依頼します。
そして類似物件の取引相場も考慮したうえで、売り出し価格を決定します。
このとき相場より安い価格で売買契約を締結したり、任意後見人の親族を買主として売買契約を締結したりするなど、利益相反行為とならないように注意しなければなりません。
そこで不動産会社と連携しながら、より良い条件で取引できるように売却活動を進める必要があります。
さらに売却処分を決めた時点で、なるべく任意後見監督人と家庭裁判所にも話を通しておくと良いでしょう。

登記申請に必要な書類

任意後見人が不動産を売却処分するためには、法務局で登記申請の手続きをおこなわなければなりません。
このときに必要となるおもな書類は、以下のとおりです。

• 登記済証もしくは登記識別情報（被後見人が登記名義を取得した際に交付・通知を受けたもの）
• 後見登記事項証明書（任意後見人の代理権限を証するもの）
• 登記義務者となる任意後見人の印鑑証明書（3か月以内のもの・被後見人の印鑑証明書が必要なケースもあり）
• 固定資産の評価証明書（登録免許税を計算するため）
• 被後見人の住民票などの住所証明情報（登記簿上の住所と現住所が異なる場合）

まとめ

任意後見制度とはどのような仕組みなのか、不動産売却にあたっての手続き方法とともにご紹介しました。
十分な判断能力のあるうちに任意後見契約を結んでおけば、自身の希望に沿った方法での財産管理を委任できます。
資産整理や終活の一環として、不動産をお持ちの方は検討してみてはいかがでしょうか。
ジービーハウスでは、加古川市（稲美町、播磨町、高砂）で不動産売却に関するご相談を受け付けております。
将来的に任意後見人による売却を進めたい方はもちろんのこと、すでに任意後見人による財産管理がスタートしている方も、弊社の価格査定依頼をぜひご利用ください。